房地产“营改增”涵盖建筑业、不动产等税率或为11%：半岛综合体育官方网站

本文摘要：日前，国税总局新闻发言人郭晓林回应，2015年税务部门将力争将营改增范围不断扩大到建筑业、不动产等四行业。

日前，国税总局新闻发言人郭晓林回应，2015年税务部门将力争将营改增范围不断扩大到建筑业、不动产等四行业。营改增箭在弦上，房企未雨绸缪。《每日经济新闻》记者通过专访房企人士、行业专家，从税率、税负、税收筹划等方面就营改增实行后对地产行业和房企带给的利弊不予理解。

1月底，国税总局新闻通报会上，发言人郭晓林回应，2015年税务部门将之后前进营改增扩围，力争将营改增范围不断扩大到建筑业和不动产等四个行业。近日，《每日经济新闻》记者从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到，预计房地产业营改增将在2015年月积极开展，有关政策的制订有可能在今年启动。地方税务部门的表态，意味著不动产营改增今年落地的可能性更进一步减小。

一名业内人士告诉他《每日经济新闻》记者，目前还并未展开营改增的四个行业，都是前进可玩性较小的行业，这些行业要么牵涉关联方众多，要么可抵扣进项较少，对企业税负导致的影响较小。杭州一家税务师事务所高级合伙人回应，由于房地产业营改增还不存在诸多困难，原始的抵扣链条无法构成，今年能成功构成草案已未尝为容易。税率：11%可能性仅次于税率作为房地产业营改增的核心环节，沦为各利益关联方注目的焦点。

房地产业营改增的税率设计，必需统筹规划，综合考虑到各关联方的利益。《每日经济新闻》记者为此展开了多方查证。从现有对系统来看，税率为11%的可能性较小。

据《中国税务报》报导，在地价无法抵扣的情况下，如果建筑业继续执行11%的税率，则房地产业增值税平均值税率上限边界为8.95%，其中最低税率为14.83%、低于税率为6.39%。按照这一测算结果，房地产业继续执行11%的税率刚好坐落于合理区间内，与早已已完成营改增的交通运输业等继续执行同档税率。但不少业内人士指出，11%的税率仍偏高。

上述税务师事务所高级合伙人向记者回应，由于进项税额目前还无法几乎确认，房地产开发企业从原本5%的营业税一下子变为要缴纳11%的增值税，可能会减少税负，8%的税率也许更加合理。上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则回应，11%的税率设计背离了税制改革的想法，只有实施单一税率才更加合乎税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算，我国的增值税税率以定在12%更为合理。

税率设计作为房地产营改增的核心环节，业界和学术界回应不存在相当大争议。一位房地产公司的税务总监向《每日经济新闻》记者回应，目前销售不动产的税率是企业十分关心的问题，这必要关系到企业税负水平的变化，如果最后实施11%的税率，房企税负将不会减轻。争议：土地成本能否抵扣据理解，房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。

近年来，一线城市地王频现，大大创下拍电影地纪录。土地出让作为地方政府主要收益来源，出了地方政府的生命线，地价短时间内不太可能下降。

高昂的土地成本沦为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占有总成本的50%以上。营改增之后房企的土地购买成本能否抵扣、比例如何，沦为要求房企税负的关键。由于土地是企业从政府手中购置的，但是地方政府并不是纳税人，无法出示增值税专用发票，也就无法构成原始的抵扣链条。

但上海新的闵律师事务所高级合伙人刘福元对《每日经济新闻》记者回应，土地出让金应该作为进项展开抵扣，政府可以容许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，有点类似于企业购置农产品[-1.26%资金研报]可以抵扣13%的进项税额，如果无法抵扣，房企税收开销将不会大幅度下降。但朱为群指出，土地作为纯粹的自然资源，其中并不所含增值税额，不应该作为进项展开抵扣，意味着为了减少房企税负而容许抵扣有悖于增值税原理。

由于土地来源具备多样性，房企除了招拍挂提供土地外，地方政府使用权直管、与村集体合作、股权并购等方式也完全不有可能获得依法容许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决问题，土地成本究竟能否作为进项展开抵扣，只有待政策揭晓后才能见分晓。

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